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12
JUL
2017
江蘇?。骸督K省“十三五”物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃》
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江蘇省“十三五”物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

    

“十三五”時(shí)期是江蘇率先全面建成小康社會(huì)的決勝階段,是積極探索開(kāi)啟基本現(xiàn)代化建設(shè)新征程的重要階段,也是推動(dòng)建設(shè)“強(qiáng)富美高”新江蘇的關(guān)鍵時(shí)期。根據(jù)《江蘇省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十三五規(guī)劃綱要》,結(jié)合《江蘇省“十三五”現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》、《江蘇省“十三五”住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》,制定本規(guī)劃。本規(guī)劃主要闡明“十三五”時(shí)期物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想、總體目標(biāo)、主要任務(wù)和保障措施,是今后五年全省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。

一、“十二五”江蘇省物業(yè)管理發(fā)展情況

(一)發(fā)展成就

“十二五”期間,隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和人民生活水平不斷提高,特別是2013年《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂實(shí)施以來(lái),各地各有關(guān)部門認(rèn)真履行職責(zé),嚴(yán)格落實(shí)有關(guān)規(guī)定,推進(jìn)配套法規(guī)體系建設(shè),強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管,規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律,提升物業(yè)管理服務(wù)水平和覆蓋面,各項(xiàng)工作取得了積極成效。

1、物業(yè)管理法規(guī)體系不斷完善。全省各地各有關(guān)部門認(rèn)真貫徹落實(shí)《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī),及時(shí)細(xì)化相關(guān)規(guī)定,初步形成了以2013年修訂的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》為主干,以《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《江蘇省住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》等相關(guān)規(guī)定為支撐的物業(yè)管理法規(guī)體系,為培育市場(chǎng)、規(guī)范服務(wù)、引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展提供了法律保障。南京、無(wú)錫等市出臺(tái)地方物業(yè)管理?xiàng)l例,揚(yáng)州、徐州等市制定物業(yè)管理辦法。

2、物業(yè)行業(yè)管理體制日趨健全。各地各有關(guān)部門嚴(yán)格履行行業(yè)監(jiān)管職責(zé),不斷完善屬地為主、部門聯(lián)動(dòng)的行政監(jiān)管工作機(jī)制,大力整頓行業(yè)秩序,物業(yè)管理市場(chǎng)得到進(jìn)一步規(guī)范。省住建廳切實(shí)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo),并按照“雙隨機(jī)”檢查要求,不定期地開(kāi)展物業(yè)服務(wù)行為專項(xiàng)檢查。省物價(jià)局按照國(guó)家和省有關(guān)要求,積極指導(dǎo)各地建立科學(xué)合理的物業(yè)管理定價(jià)機(jī)制。各地積極探索建立健全部門協(xié)作、齊抓共管的物業(yè)管理體制機(jī)制。南京市明確“市級(jí)抓宏觀、區(qū)級(jí)抓企業(yè)、街道負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主組織”;泰州市明確“統(tǒng)籌協(xié)調(diào)在市、責(zé)任落實(shí)在區(qū)、工作推進(jìn)在街道、問(wèn)題化解在社區(qū)”;宿遷市明確“市級(jí)指導(dǎo)、區(qū)負(fù)總責(zé)、街道主抓、社區(qū)參與”等,積極推動(dòng)物業(yè)管理重心下移。

3、培育市場(chǎng)方式不斷創(chuàng)新。各級(jí)物業(yè)行政主管部門研究制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),通過(guò)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范企業(yè)行為;開(kāi)展物業(yè)管理示范項(xiàng)目評(píng)價(jià)活動(dòng),以典型示范引導(dǎo)企業(yè)提升服務(wù)水平;加強(qiáng)培訓(xùn)和繼續(xù)教育,著力提高物業(yè)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理和從業(yè)人員的素質(zhì);組織開(kāi)發(fā)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息管理系統(tǒng),采取記錄信用行為的辦法,加強(qiáng)物業(yè)管理信用監(jiān)管,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)守法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。揚(yáng)州市運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+”積極探索智慧物業(yè),實(shí)現(xiàn)了政府部門從管理向服務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)從粗放型向集約型、傳統(tǒng)物業(yè)管理向現(xiàn)代物業(yè)管理和社會(huì)治理的“三個(gè)轉(zhuǎn)變”。南京市江寧區(qū)針對(duì)老舊小區(qū)停車難問(wèn)題,整合辦公大廈和住宅小區(qū)停車資源,通過(guò)手機(jī)APP實(shí)現(xiàn)錯(cuò)峰停車。

4、行業(yè)服務(wù)能力明顯提升。各地通過(guò)不斷推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化,積極培育市場(chǎng)主體,物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)得到穩(wěn)健發(fā)展。截至2015年底,全省共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)7190家,管理項(xiàng)目30836個(gè),管理建筑面積16.5億平方米。在中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)評(píng)選的全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)百?gòu)?qiáng)中,我省占了10家。物業(yè)管理服務(wù)范圍由過(guò)去的單一住宅物業(yè),逐步擴(kuò)展到商業(yè)、辦公、醫(yī)療、教育、軍隊(duì)、金融等各個(gè)行業(yè);服務(wù)內(nèi)容也由過(guò)去的基本服務(wù)逐步延伸到社區(qū)電子商務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老、家政服務(wù)、短期租賃等不同領(lǐng)域服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)已成為社區(qū)公共事務(wù)管理、精神文明建設(shè)和社區(qū)文化建設(shè)的重要載體,群眾滿意度有效提升。在省質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局開(kāi)展的江蘇省十大服務(wù)行業(yè)公眾滿意度調(diào)查中,物業(yè)管理公眾滿意度指數(shù)達(dá)到70.25,處于第五位,達(dá)到比較滿意水平。

5、物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面穩(wěn)步增加。截止2015年底,我省物業(yè)管理服務(wù)面積已達(dá)16.5億平方米,約占全省城市年末實(shí)有房屋建筑面積的60 %,其中,住宅12.49億平方米,約占全省城市年末實(shí)有住宅房屋面積的70%。為讓更多業(yè)主享受到現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)發(fā)展成果,我省進(jìn)一步加大了對(duì)老舊小區(qū)整治工作,積極推進(jìn)“基本保潔、基本保綠、基本保安”的“三基本”物業(yè)管理服務(wù),努力擴(kuò)大物業(yè)管理服務(wù)覆蓋面。截至2015年底,全省已整治老舊小區(qū)3370個(gè),改造小區(qū)面積1.5億平方米,受益群眾超過(guò)300萬(wàn)戶。全省城市主城區(qū)總體實(shí)現(xiàn)了基本物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋。

6、矛盾化解調(diào)處機(jī)制初步形成。針對(duì)物業(yè)矛盾糾紛較多的實(shí)際,全省各地普遍加強(qiáng)矛盾糾紛化解調(diào)處機(jī)制建設(shè),注重發(fā)揮街道、社區(qū)作用,努力將矛盾化解在基層。省住建廳與省高院建立健全物業(yè)矛盾糾紛司法調(diào)解機(jī)制,推動(dòng)這項(xiàng)工作納入法治化軌道。各級(jí)公安機(jī)關(guān)深入實(shí)施社區(qū)警務(wù)戰(zhàn)略,大力推進(jìn)警務(wù)工作進(jìn)小區(qū),下沉警力、前移關(guān)口,切實(shí)加強(qiáng)小區(qū)矛盾糾紛排查調(diào)解?;窗彩袑⒔⑽飿I(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制列為平安建設(shè)的重要課題,在盱眙縣率先成立物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處中心。鹽城市房管局與亭湖區(qū)法院聯(lián)合成立房產(chǎn)物業(yè)巡回法庭,打造綠色訴訟通道,成功調(diào)解了近百件物業(yè)矛盾糾紛,初步形成了行政執(zhí)法與司法審判相銜接的物業(yè)管理矛盾調(diào)處模式。常州市推進(jìn)調(diào)解組織、巡回法庭和聯(lián)席會(huì)議制度,并根據(jù)案件類型采用支付令、先行調(diào)解、速裁和小額訴訟程序等手段,對(duì)物業(yè)糾紛尤其是物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛的化解起到了積極的推動(dòng)作用。

經(jīng)過(guò)努力,我省物業(yè)管理工作不斷深化拓展,在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的作用日益顯現(xiàn)。一是物業(yè)管理已經(jīng)成為加強(qiáng)城市基層管理的重要內(nèi)容。物業(yè)管理作為政府城市管理的補(bǔ)充和延伸,有效解決了城市管理“最后一公里”問(wèn)題,實(shí)現(xiàn)了基層社區(qū)管理的網(wǎng)格化、精細(xì)化,降低了城市管理成本,提升了城市管理水平。二是物業(yè)管理成為促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定的重要基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)切實(shí)履行職責(zé),積極協(xié)助各級(jí)政府及有關(guān)部門開(kāi)展社區(qū)文化、秩序維護(hù)、安全防范等工作,在應(yīng)對(duì)自然災(zāi)害、維護(hù)公共秩序、減少刑事發(fā)案率、推進(jìn)社會(huì)綜合治理等方面發(fā)揮了積極作用。三是物業(yè)管理成為改善城市人居環(huán)境的重要手段。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)提供專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù),不斷改善群眾居住環(huán)境、提升居住品質(zhì),努力增強(qiáng)城市居民的獲得感和滿意度。同時(shí),物業(yè)管理行業(yè)通過(guò)綠色物業(yè)管理,在推進(jìn)節(jié)能減排,減少污染方面發(fā)揮了重要作用,為全省生態(tài)文明建設(shè)作出了貢獻(xiàn)。四是物業(yè)管理成為緩解城鄉(xiāng)就業(yè)矛盾的重要途徑。截至2015年年底,全省物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員達(dá)52.1萬(wàn)人,其中70%以上來(lái)自企事業(yè)單位分流人員、大中專畢業(yè)生、部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人、下崗及再就業(yè)人員、農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員。五是物業(yè)管理成為促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要方面。物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)從單純住宅物業(yè)服務(wù)向辦公樓、工廠、醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、市政設(shè)施、城市綜合體等多種物業(yè)服務(wù)延伸拓展,從建成交付后的建筑物管理向物業(yè)全過(guò)程管理和為居住者提供包括基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)、家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、電子信息服務(wù)、理財(cái)服務(wù)等全方位服務(wù)延伸拓展。2015年,全省物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入263.7億元,創(chuàng)造增加值274.4億元。

(二)面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)

“十三五”期間,江蘇省的社會(huì)發(fā)展、城市建設(shè)、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育將為物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供良好機(jī)遇。與此同時(shí),物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也會(huì)面臨諸多挑戰(zhàn)。

1、物業(yè)管理面臨的機(jī)遇

根據(jù)我省“十三五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃綱要,到2020年末,我省地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到10萬(wàn)億元左右,居民人均可支配收入達(dá)到4.2萬(wàn)元左右,快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和居民收入的增加,將為我省物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造條件,對(duì)物業(yè)管理行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展具有巨大的促進(jìn)作用,為未來(lái)五年我省物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展提供良好機(jī)遇。

習(xí)近平在視察江蘇時(shí)明確提出了建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)、百姓富、環(huán)境美、社會(huì)文明程度高的新江蘇目標(biāo),提出了“更舒適的居住條件”的要求;我省第十三次黨代會(huì)圍繞“兩聚一高”的發(fā)展任務(wù),明確了聚力創(chuàng)新、聚焦富民、高水平建成全面小康社會(huì)的目標(biāo)。我省“十三五”規(guī)劃提出,到2020年,要實(shí)現(xiàn)“居住品質(zhì)提升,人居環(huán)境舒適,推動(dòng)住有所居向住有宜居邁進(jìn)。”物業(yè)管理一頭連著經(jīng)濟(jì)發(fā)展,一頭涉及百姓生活的方方面面,是惠及民生的重要環(huán)節(jié),這是行業(yè)發(fā)展面臨的有利機(jī)遇。

2、物業(yè)管理面臨的挑戰(zhàn)

與此同時(shí),當(dāng)前及未來(lái)一段時(shí)期內(nèi),我省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展依然面臨著許多困難和問(wèn)題:

一是業(yè)主法制觀念和自治意識(shí)亟待提高。第一,一些業(yè)主法制觀念淡薄,“要權(quán)利不要責(zé)任,要服務(wù)不要收費(fèi)”的思想仍普遍存在,找各種理由不交物業(yè)費(fèi),致使物業(yè)費(fèi)收繳困難,一些小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率只有30%-40%,嚴(yán)重影響物業(yè)服務(wù)水平的提高。第二,不少業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng),主動(dòng)參與物業(yè)管理的積極性不高,導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難、決策難,業(yè)委會(huì)成立難、運(yùn)行難。第三,業(yè)委會(huì)成員大多是兼職,專業(yè)人士匱乏,有能力的不想干,想干的不少存有私利想法,業(yè)委會(huì)不作為、亂作為的情況屢見(jiàn)不鮮。

二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理和扶持力度仍需加大。第一,物業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入門檻普遍偏低。雖然我省物業(yè)服務(wù)企業(yè)總體數(shù)量不少,但品牌企業(yè)、龍頭企業(yè)較少;在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)排名中,江蘇只有10家,遠(yuǎn)低于廣東、浙江等省份。第二,物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏。與其他現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比較來(lái)看,物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員總體素質(zhì)偏低,全省50多萬(wàn)的物業(yè)從業(yè)人員中,具有本科及研究生學(xué)歷者只有4.3萬(wàn)多人。第三,物業(yè)服務(wù)不夠到位。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)“重利益、輕服務(wù)”傾向嚴(yán)重,存在管理水平不高、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)不足等問(wèn)題,尤其是財(cái)務(wù)收支透明度不高、侵害業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。第四,物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)依然較重。全省大部分地區(qū)沒(méi)有制定為物業(yè)服務(wù)企業(yè)減負(fù)的實(shí)施細(xì)則,物業(yè)管理行業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展要求還有不小差距,有的地方對(duì)物業(yè)服務(wù)中的代收代繳費(fèi)用同樣征稅,加重了企業(yè)負(fù)擔(dān),嚴(yán)重影響了物業(yè)管理水平的提高。

三是法規(guī)政策支撐有待完善。第一,專項(xiàng)維修資金使用難、續(xù)籌難問(wèn)題仍然突出。雖然省條例以及一些地方針對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用問(wèn)題做出了相應(yīng)規(guī)定,但從全省面上來(lái)看,專項(xiàng)維修資金使用難問(wèn)題沒(méi)有得到根本解決。同時(shí),對(duì)于住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)籌問(wèn)題,缺少具體的操作條款和機(jī)制,在實(shí)際操作中難以落實(shí)。第二,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整困難。省條例規(guī)定價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估,并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。但從實(shí)施情況看普遍不理想,大部分城市仍然長(zhǎng)期沿用老標(biāo)準(zhǔn),有的城市使用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)達(dá)10年多,物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的收費(fèi)機(jī)制沒(méi)有得到落實(shí)。第三,破解業(yè)主自治難題缺乏法規(guī)依據(jù)。近年來(lái),因業(yè)主組織不當(dāng)維權(quán)、侵害業(yè)主共同利益所引發(fā)的矛盾糾紛日趨激烈。其問(wèn)題關(guān)鍵在于業(yè)主組織缺乏明確的法律地位,從而無(wú)法形成有效的外部監(jiān)督機(jī)制。南京等地在地方立法中通過(guò)民政備案嘗試賦予業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立法人資格,但仍未根本解決問(wèn)題。

四是管理體制機(jī)制需要進(jìn)一步健全。第一,屬地權(quán)責(zé)不對(duì)稱。省條例明確街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))屬地管理責(zé)任,但街道、社區(qū)居委會(huì)管理手段不多,缺少有效抓手,責(zé)大權(quán)小、監(jiān)管有盲區(qū)、對(duì)接有縫隙。第二,部門合力發(fā)揮不夠。由于缺少統(tǒng)一的協(xié)調(diào)配合及考核獎(jiǎng)懲機(jī)制,加之各職能部門職責(zé)界定相對(duì)模糊,在綜合執(zhí)法進(jìn)小區(qū)過(guò)程中,存在相互推諉、相互觀望的現(xiàn)象。第三,舊住宅區(qū)物業(yè)長(zhǎng)效管理機(jī)制未完全建立。大部分舊住宅區(qū)受收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率不高、無(wú)法封閉管理等諸多因素制約,受資金限制,管理和服務(wù)水準(zhǔn)整體較低,長(zhǎng)效管理難度較大。

五是物業(yè)管理矛盾糾紛需要有效化解。第一,物業(yè)管理矛盾糾紛案件呈迅速上升趨勢(shì)。近年來(lái)各地物業(yè)管理糾紛案件快速增長(zhǎng),如南京市法院全年受理的各類物業(yè)糾紛案件約占全部民事案件總數(shù)的17%以上,常州市法院2015年物業(yè)糾紛案件受理數(shù)量比2013年上升了93%,物業(yè)糾紛案件已經(jīng)成為主要的民事案件類型。第二,引起物業(yè)管理矛盾的諸多“老大難”問(wèn)題依然存在。由于承接查驗(yàn)不到位,不少開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題導(dǎo)致的責(zé)任和矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為物業(yè)管理矛盾糾紛的重要原因;由于業(yè)委會(huì)解聘更換物業(yè)服務(wù)企業(yè),新舊物業(yè)交接矛盾頻頻發(fā)生,出現(xiàn)舊物業(yè)不愿走、新物業(yè)進(jìn)不來(lái)的情況,甚至引發(fā)嚴(yán)重的暴力事件。此外,小區(qū)停車難、經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)擾民、業(yè)主違建等仍然是物業(yè)管理矛盾糾紛的焦點(diǎn)。第三,矛盾糾紛調(diào)解難度越來(lái)越大。有些糾紛涉及到業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益,對(duì)矛盾調(diào)處帶來(lái)很大難度,結(jié)果往往是矛盾雙方都不滿意。

六是傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)模式面臨諸多困難。不少住宅小區(qū)存在服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不高,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收繳率均低的雙重問(wèn)題。究其原因,一方面,物業(yè)服務(wù)企業(yè)傳統(tǒng)的服務(wù)模式和服務(wù)內(nèi)容難以滿足廣大業(yè)主的需求,受制于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及成本因素,物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦法不多,困難重重。另一方面,長(zhǎng)期以來(lái)住宅小區(qū)均實(shí)行包干制收費(fèi)模式,而這一模式又客觀造成物業(yè)管理收費(fèi)不透明、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格認(rèn)可度不高,從而導(dǎo)致對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意,物業(yè)企業(yè)也難以按照市場(chǎng)行情合理調(diào)整物業(yè)費(fèi)。

二、指導(dǎo)思想、基本原則及發(fā)展目標(biāo)

(一)指導(dǎo)思想

全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會(huì)和省委第十三次黨代會(huì)精神,以及中央城市工作會(huì)議、中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議精神,深入貫徹習(xí)近平同志系列重要講話特別是視察江蘇時(shí)重要講話精神,按照國(guó)家、省委進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理的要求,牢固樹(shù)立“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享”的發(fā)展理念,以增進(jìn)民生福祉為目標(biāo),以全面深化改革為主題,鞏固和完善物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的科學(xué)定位,通過(guò)強(qiáng)化法制建設(shè)和政策扶持,不斷加強(qiáng)物業(yè)行業(yè)監(jiān)管和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化,鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用先進(jìn)技術(shù)方法,逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的現(xiàn)代化、智能化、信息化、低碳化,加快推進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)從傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),為推進(jìn)美麗宜居新江蘇建設(shè)提供有力支撐。

(二)基本原則

1、堅(jiān)持人才培養(yǎng),增強(qiáng)創(chuàng)新動(dòng)力。以規(guī)劃為指導(dǎo),完善人才培養(yǎng)和流動(dòng)機(jī)制,多渠道、多途徑培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)人才,打造優(yōu)秀人才團(tuán)隊(duì)。健全物業(yè)管理專業(yè)人才激勵(lì)機(jī)制,通過(guò)搭建企業(yè)與人才“雙贏”的互動(dòng)平臺(tái),以人才促進(jìn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展,提升行業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

2、堅(jiān)持區(qū)域統(tǒng)籌,促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展。以市場(chǎng)機(jī)制為驅(qū)動(dòng),區(qū)分地區(qū)差異,完善政策措施,強(qiáng)化分類指導(dǎo)。在抓好重點(diǎn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的同時(shí),采取以強(qiáng)帶弱、以強(qiáng)促弱等措施,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)中小企業(yè)積極開(kāi)展科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)融合、跨界發(fā)展,推進(jìn)區(qū)域、行業(yè)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。

3、堅(jiān)持試點(diǎn)先行,著力品牌培育。以問(wèn)題為導(dǎo)向,聚力開(kāi)展管理模式創(chuàng)新、服務(wù)方式變革、新技術(shù)應(yīng)用等試點(diǎn),通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn),以點(diǎn)帶面,努力打造具有我省特色的物業(yè)行業(yè)品牌,推進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新發(fā)展,整體提升物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

4、堅(jiān)持完善機(jī)制,加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。以深化“放管服”改革為契機(jī),著力理順涉及物業(yè)管理的各政府部門的權(quán)責(zé)關(guān)系,建立健全物業(yè)管理信用體系,實(shí)施信用信息互聯(lián)互通,突出政府服務(wù)和部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng),加強(qiáng)事中事后監(jiān)管;健全完善市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)管理體制,推動(dòng)管理重心下移,努力構(gòu)建行為規(guī)范、運(yùn)轉(zhuǎn)暢通、公正透明、高效廉潔的物業(yè)管理服務(wù)體制。

5、堅(jiān)持共享發(fā)展,突出社會(huì)服務(wù)。以落實(shí)國(guó)家“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享”五大發(fā)展理念為指導(dǎo),通過(guò)管理方式、技術(shù)措施等方面的創(chuàng)新,積極推進(jìn)綠色物業(yè)管理和低碳發(fā)展,建設(shè)美麗宜居新江蘇;積極推進(jìn)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),擴(kuò)大物業(yè)覆蓋面,增強(qiáng)業(yè)主自主自治意識(shí),讓更多業(yè)主在物業(yè)服務(wù)共建共享發(fā)展中有更多獲得感。

(三)發(fā)展目標(biāo)

——物業(yè)管理覆蓋率進(jìn)一步提高。通過(guò)健全市場(chǎng)機(jī)制,明確政府職責(zé),到2020年,江蘇省新建住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)全覆蓋,出新的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)全覆蓋,老舊小區(qū)基本物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)全覆蓋。

——物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)。通過(guò)優(yōu)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),在立足物業(yè)管理本業(yè)的基礎(chǔ)上,借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新興科技與社區(qū)經(jīng)營(yíng)、社區(qū)養(yǎng)老等新興概念逐步實(shí)施產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)與再造,增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力,到2020年,培育年?duì)I業(yè)收入億元以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)50家,其中10億元以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家,進(jìn)入全國(guó)物業(yè)管理100強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)一步增加。

——物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和群眾滿意度進(jìn)一步提升。通過(guò)推進(jìn)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化,加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管,樹(shù)立行業(yè)典型,深化物業(yè)信用體系建設(shè),促進(jìn)全省物業(yè)服務(wù)業(yè)主滿意度穩(wěn)步提升。到2020年,創(chuàng)建省級(jí)示范物業(yè)管理項(xiàng)目500個(gè)。

——物業(yè)管理體制機(jī)制進(jìn)一步健全。通過(guò)深化落實(shí)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》,大力推進(jìn)物業(yè)行業(yè)法規(guī)及制度建設(shè),促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步得到優(yōu)化。

——業(yè)主自治能力和運(yùn)作水平進(jìn)一步提高。通過(guò)建立健全政府引導(dǎo)、扶持工作機(jī)制,將業(yè)主自治組織活動(dòng)與基層社區(qū)治理有機(jī)融合,通過(guò)信息化手段建立業(yè)主電子決策平臺(tái),有效解決業(yè)主自治難題,促進(jìn)、引導(dǎo)業(yè)主組織依法、高效開(kāi)展自治活動(dòng)。

三、主要任務(wù)

(一)積極培育和規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)

1、積極放開(kāi)搞活物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。進(jìn)一步改革機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)用房自我使用、自我服務(wù)的管理模式,積極推進(jìn)后勤管理服務(wù)社會(huì)化、市場(chǎng)化。積極引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,鼓勵(lì)有條件的工廠、醫(yī)院、學(xué)校、大型公建設(shè)施等物業(yè),采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)。

2、完善物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管體系。完善物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度,加快招投標(biāo)專家?guī)旖ㄔO(shè),遏制無(wú)序競(jìng)爭(zhēng),建立公開(kāi)公平公正的市場(chǎng)秩序。健全物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)承接驗(yàn)收的監(jiān)管,規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收行為,維護(hù)業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。大力開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià),通過(guò)典型示范、劣質(zhì)淘汰等機(jī)制引導(dǎo)企業(yè)提升服務(wù)水平、規(guī)范服務(wù)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、環(huán)衛(wèi)、市政等共有設(shè)施設(shè)備移交工作的監(jiān)管,確保按時(shí)移交給相關(guān)專業(yè)單位。進(jìn)一步加強(qiáng)住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管,暢通資金應(yīng)急使用渠道,提高資金使用效率。

3、制訂實(shí)施物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。推進(jìn)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化工作,構(gòu)建江蘇省物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系,把標(biāo)準(zhǔn)的制定與行業(yè)發(fā)展相結(jié)合,把標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施與規(guī)范從業(yè)行為相結(jié)合,不斷擴(kuò)大標(biāo)準(zhǔn)覆蓋范圍,提高標(biāo)準(zhǔn)適用性,逐步形成科學(xué)合理、層次分明、重點(diǎn)突出、能夠滿足整個(gè)行業(yè)發(fā)展要求的標(biāo)準(zhǔn)化體系,以標(biāo)準(zhǔn)化手段全力支持物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),助推全省物業(yè)管理行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

4、探索引入第三方評(píng)估機(jī)制。積極培育和支持物業(yè)管理市場(chǎng)第三方專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu),如招投標(biāo)咨詢、財(cái)務(wù)審計(jì)、分析評(píng)估、質(zhì)量評(píng)價(jià)等,以政府購(gòu)買服務(wù)、業(yè)委會(huì)或業(yè)主委托等多種形式培育和支持物業(yè)管理第三方專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展,為規(guī)范物業(yè)服務(wù)、解決物業(yè)費(fèi)糾紛、落實(shí)物業(yè)價(jià)格調(diào)整機(jī)制提供制度保障。

5、建立健全行業(yè)誠(chéng)信體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案管理辦法,搭建物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案和信息發(fā)布平臺(tái),及時(shí)向社會(huì)發(fā)布企業(yè)誠(chéng)信信息和不良信用記錄。逐步將企業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)與項(xiàng)目評(píng)選、企業(yè)管理掛鉤,對(duì)信譽(yù)好、口碑佳的企業(yè),在項(xiàng)目評(píng)選和招投標(biāo)管理中予以優(yōu)先考慮;對(duì)社會(huì)形象差、服務(wù)不規(guī)范、管理水平低的企業(yè)堅(jiān)決予以清理整頓,依法實(shí)施處罰。

6、建立物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理機(jī)制。充分發(fā)揮調(diào)解工作在物業(yè)服務(wù)糾紛處理中的作用,構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解相互銜接的物業(yè)服務(wù)糾紛調(diào)解工作新模式,建立市、縣、街道、社區(qū)四級(jí)物業(yè)管理投拆受理制度和物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理調(diào)解組織體系,著力解決物業(yè)服務(wù)糾紛逐年增多的問(wèn)題。充分發(fā)揮社區(qū)法律顧問(wèn)作用,引導(dǎo)人民群眾依法理性表達(dá)利益訴求,在法治的軌道上推動(dòng)物業(yè)服務(wù)糾紛的及時(shí)解決。

7、著力加強(qiáng)行業(yè)自律。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)建設(shè),充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的積極作用,著手開(kāi)展制訂行業(yè)行規(guī),加快推進(jìn)行業(yè)自律機(jī)制建設(shè),引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展服務(wù)承諾、履行社會(huì)責(zé)任,確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)相符,努力構(gòu)建和維護(hù)良好的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展。

(二)促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

1、不斷健全物業(yè)服務(wù)體系。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)橫向多元化經(jīng)營(yíng),進(jìn)入高附加值的領(lǐng)域發(fā)展,為業(yè)主提供更為豐富的社區(qū)增值服務(wù)。在傳統(tǒng)的保潔、綠化、安保和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)之外,鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展信息咨詢、房屋中介、家政服務(wù)、電子商務(wù)、居家養(yǎng)老等領(lǐng)域,一方面滿足業(yè)主個(gè)性化需求,另一方面拓寬行業(yè)的發(fā)展空間,提升盈利能力,帶動(dòng)物業(yè)管理全行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。同時(shí),支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)積極拓寬服務(wù)領(lǐng)域,從住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)加快向辦公樓、工業(yè)企業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校、市政設(shè)施、城市綜合體、農(nóng)居點(diǎn)的多種物業(yè)服務(wù)延伸拓展,加快形成完備的現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)體系。

2、探索建立新型物業(yè)管理商業(yè)模式延伸產(chǎn)業(yè)鏈。將物業(yè)管理行業(yè)的活動(dòng)延伸至房地產(chǎn)整個(gè)鏈條,包括房地產(chǎn)前期規(guī)劃設(shè)計(jì),中期的招商策劃、代理營(yíng)銷和后期的對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的保值增值、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等等。改變傳統(tǒng)單純依靠物業(yè)管理費(fèi)盈利模式,促進(jìn)新型商業(yè)模式的形成,進(jìn)而推動(dòng)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力,更新傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu),加強(qiáng)與物業(yè)管理相關(guān)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)與參與程度,逐步建立以居住消費(fèi)服務(wù)和設(shè)施設(shè)備管理為核心,智慧物業(yè)信息化為平臺(tái),全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的新格局。

3、大力推進(jìn)綠色物業(yè)管理。大力推進(jìn)綠色物業(yè)管理有序、健康發(fā)展,逐步健全完善綠色物業(yè)管理技術(shù)規(guī)范和評(píng)價(jià)體系。全面導(dǎo)入資源節(jié)約、環(huán)境保護(hù)理念,倡導(dǎo)綠色低碳生產(chǎn)生活方式,深入開(kāi)展以節(jié)能、節(jié)水、垃圾減量分類、環(huán)境美化綠化為主要內(nèi)容的綠色物業(yè)管理,不斷提高物業(yè)管理對(duì)可再生能源、資源的循環(huán)利用率,有效降低各類物業(yè)運(yùn)行能耗,最大限度地節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境,致力構(gòu)建宜居小區(qū)、節(jié)能低碳居住區(qū)。

4、大力發(fā)展智慧物業(yè)。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)借用互聯(lián)網(wǎng)+、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、O2O等先進(jìn)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)及理念,重點(diǎn)進(jìn)行“智慧物業(yè)”建設(shè),通過(guò)不斷為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)提高業(yè)主滿意度和信任度。協(xié)同推進(jìn)社區(qū)公共數(shù)據(jù)資源中心建設(shè),逐步實(shí)現(xiàn)在節(jié)能減排、智能家居、安防監(jiān)控、電子政務(wù)、停車服務(wù)等方面的物業(yè)服務(wù)智慧化,搭建社區(qū)公共事務(wù)決策平臺(tái),提升“智慧物業(yè)”在社區(qū)治理與便民服務(wù)等方面的社會(huì)效益。

5、引導(dǎo)實(shí)行酬金制物業(yè)服務(wù)模式。以貫徹《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》為基礎(chǔ),引導(dǎo)具備條件的居民小區(qū)推行酬金制服務(wù)模式。通過(guò)公開(kāi)透明的物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)新模式,在切實(shí)解決住宅小區(qū)業(yè)主不滿意、企業(yè)不盈利的“惡性循環(huán)”問(wèn)題的同時(shí),有效提升業(yè)主自治能力,形成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)平等對(duì)話、理性溝通、按照市場(chǎng)規(guī)律合作的良好氛圍。

(三)著力提高業(yè)主自治能力和水平

1、切實(shí)加強(qiáng)業(yè)主組織建設(shè)。加快修訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)管理規(guī)約等示范文本,加強(qiáng)指導(dǎo)和培訓(xùn),健全業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組織建設(shè),充分發(fā)揮其在物業(yè)管理中的積極作用。鼓勵(lì)各地探索建立業(yè)主電子表決平臺(tái),切實(shí)解決業(yè)主大會(huì)召開(kāi)難的問(wèn)題。探索業(yè)主委員會(huì)的法律主體地位,研究加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管措施。完善物業(yè)服務(wù)合同,規(guī)范物業(yè)服務(wù)委托方和受托方的責(zé)權(quán)利關(guān)系和行為。注重組織引導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主公共財(cái)產(chǎn)進(jìn)行自主管理,不斷提高業(yè)主委員會(huì)的管理水平。

2、促進(jìn)業(yè)主自治與社區(qū)治理融合發(fā)展。探索將業(yè)主委員會(huì)納入基層管理的范疇,做實(shí)以基層黨組織為核心,以社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)社會(huì)組織等積極參與和配合的“一核多元”的社區(qū)治理模式。在社區(qū)治理中突出黨的領(lǐng)導(dǎo),鼓勵(lì)和支持符合條件的物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立黨支部,鼓勵(lì)和引導(dǎo)政府公職人員積極參選所居住小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員。通過(guò)黨建活動(dòng)規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)作,提高業(yè)主委員會(huì)的履職能力和自律水平。

3、建立業(yè)主誠(chéng)信管理制度。根據(jù)國(guó)家和省關(guān)于加強(qiáng)個(gè)人誠(chéng)信體系建設(shè)的要求,探索建立針對(duì)業(yè)主的誠(chéng)信管理制度。進(jìn)一步強(qiáng)化業(yè)主公約的約束力,在維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的基礎(chǔ)上,引導(dǎo)業(yè)主自覺(jué)履行有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的義務(wù),保障物業(yè)安全與合理使用,維護(hù)公共秩序。探索建立業(yè)主不良信用記錄制度,對(duì)業(yè)主違法搭建、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、破壞建筑物承重結(jié)構(gòu)、拒絕繳納專項(xiàng)維修資金等物業(yè)使用違法違規(guī)行為拒不整改的,以及無(wú)故欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)經(jīng)仲裁裁決或司法判決確認(rèn)后仍不履行繳費(fèi)義務(wù)的,納入個(gè)人誠(chéng)信檔案,并推送至公共信用信息共享平臺(tái),作為多部門聯(lián)合實(shí)施信用懲戒措施的參考。

4、落實(shí)基層組織和管理部門職責(zé)。進(jìn)一步發(fā)揮基層政府組織在業(yè)主組織管理中的作用,強(qiáng)化街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、換屆、日常運(yùn)作的指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督職責(zé)。建立住宅小區(qū)綜合管理和服務(wù)的責(zé)任清單,明確城管執(zhí)法、工商、公安、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、綠化、物價(jià)、民政、市政等相關(guān)職能部門在住宅小區(qū)綜合管理中的職責(zé),強(qiáng)化政府管理和公共服務(wù)進(jìn)住宅小區(qū),并建立對(duì)住宅小區(qū)綜合治理工作方面的考核評(píng)價(jià)機(jī)制,為強(qiáng)化住宅小區(qū)綜合治理提供有力保障。切實(shí)將物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理和公共服務(wù)的范疇。

(四)不斷提升老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平

1、加快老舊住宅小區(qū)綜合整治改造。堅(jiān)持政府主導(dǎo),推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治改造。對(duì)老舊住宅小區(qū)進(jìn)行全面摸底,對(duì)需整治改造的事項(xiàng)進(jìn)行分類建檔。科學(xué)編制改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃,合理確定老舊住宅小區(qū)綜合整治改造的目標(biāo)任務(wù),逐年實(shí)施,穩(wěn)步推進(jìn)。綜合整治改造老舊住宅小區(qū)管網(wǎng)管線、綠化硬化、節(jié)能改造和內(nèi)外環(huán)境,進(jìn)一步完善供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、排水與垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施和物業(yè)用房等公用服務(wù)設(shè)施。按照“居住宜老、設(shè)施為老、活動(dòng)便老、服務(wù)助老、和諧敬老”的要求積極開(kāi)展老舊小區(qū)適老化改造,不斷適應(yīng)人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)。老舊住宅小區(qū)綜合整治改造比例每年不低于總數(shù)的20%,爭(zhēng)取用3—5年的時(shí)間把符合條件的老舊住宅小區(qū)全部改造完成。

2、推進(jìn)基本物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋。對(duì)整治改造后的老舊住宅小區(qū),按照屬地管理原則,引入市場(chǎng)化的物業(yè)管理或推行基本物業(yè)管理服務(wù),實(shí)現(xiàn)基本物業(yè)管理服務(wù)全覆蓋。對(duì)物業(yè)管理主體缺失的,由街道、社區(qū)居委會(huì)根據(jù)居民的意見(jiàn),選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或組織居民進(jìn)行自我管理。對(duì)不具備市場(chǎng)化條件的,鼓勵(lì)街道成立基本物業(yè)服務(wù)中心,為整治改造后舊住宅區(qū)提供基本物業(yè)管理服務(wù)。

四、保障措施

(一)加強(qiáng)組織協(xié)調(diào),形成工作合力。建立由物業(yè)行政主管部門牽頭,發(fā)展改革、公安、民政、司法、財(cái)政、稅務(wù)、工商、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、金融、電力等部門和單位組成的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào),及時(shí)解決工作中遇到的重大問(wèn)題。充分認(rèn)識(shí)加快發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)的重要性和緊迫性,進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念,拓寬思路,把提高物業(yè)行業(yè)發(fā)展水平和服務(wù)能力、培育和規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)、減輕物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)、落實(shí)扶持政策工作列入各級(jí)政府和相關(guān)部門重要議事日程,明確任務(wù),落實(shí)責(zé)任,確保各項(xiàng)工作和扶持政策落實(shí)到位。

(二)加大扶持力度,提升服務(wù)水平。研究制定促進(jìn)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn),將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,落實(shí)財(cái)政補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)、稅費(fèi)優(yōu)惠、金融扶持等政策,切實(shí)減輕企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。鼓勵(lì)和支持各地結(jié)合實(shí)際,探索建立適合物業(yè)行業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基金,按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、科學(xué)決策、防范風(fēng)險(xiǎn)”的原則,發(fā)揮財(cái)政性資金的杠桿放大效應(yīng),扶持促進(jìn)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的重大關(guān)鍵技術(shù)、方法、手段產(chǎn)業(yè)化,引入PPP模式,提供優(yōu)質(zhì)公共服務(wù),優(yōu)化物業(yè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。按照質(zhì)價(jià)相符原則,加快修訂和完善物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),推廣“菜單式服務(wù)、等級(jí)化收費(fèi)”的物業(yè)服務(wù)費(fèi)分級(jí)定價(jià)機(jī)制。規(guī)范物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費(fèi),凡由政府及相關(guān)職能部門承擔(dān)的費(fèi)用,不得轉(zhuǎn)由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。鼓勵(lì)各地對(duì)在達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)、節(jié)能減排、安置就業(yè)、社區(qū)建設(shè)中作出突出貢獻(xiàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予獎(jiǎng)勵(lì)。

(三)完善法規(guī)制度,夯實(shí)法制基礎(chǔ)??偨Y(jié)全省物業(yè)管理做法和經(jīng)驗(yàn),深入研究《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施過(guò)程中的重大問(wèn)題,將實(shí)踐證明行之有效、立法條件成熟的改革舉措提請(qǐng)省人大及其常委會(huì)上升為地方性法規(guī)。進(jìn)一步抓緊制定和完善與《條例》相配套的辦法措施,把《條例》的原則規(guī)定具體化。鼓勵(lì)各設(shè)區(qū)市積極提請(qǐng)人大及其常委會(huì)在地方立法中,結(jié)合市情實(shí)際制定物業(yè)管理地方性法規(guī),為地方物業(yè)管理工作的有序開(kāi)展提供法規(guī)制度保障。

(四)加強(qiáng)培訓(xùn)教育,提高行業(yè)素質(zhì)。引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)對(duì)員工的管理,加強(qiáng)職業(yè)技能培訓(xùn)和職業(yè)道德建設(shè),規(guī)范物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的服務(wù)行為。加快物業(yè)服務(wù)定點(diǎn)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)建設(shè),推動(dòng)校企合作、聯(lián)合辦學(xué),加快培養(yǎng)滿足現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展需要的專業(yè)人才。加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn),提高業(yè)主委員會(huì)成員物業(yè)管理法律意識(shí)、責(zé)任意識(shí)和履職能力。培育業(yè)主責(zé)任意識(shí)、法律意識(shí)和契約意識(shí),樹(shù)立“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)觀,為物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

(五)放大試點(diǎn)效應(yīng),突出示范引導(dǎo)。加強(qiáng)全省各地行業(yè)管理和發(fā)展的典型案例的試點(diǎn)和宣傳工作,在全省形成一批例如南京、無(wú)錫條例立法,泰州、宿遷四級(jí)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制,揚(yáng)州智慧物業(yè),鹽城物業(yè)服務(wù)訴訟簡(jiǎn)易司法程序,常州物業(yè)服務(wù)糾紛調(diào)節(jié)機(jī)制等行政管理試點(diǎn)項(xiàng)目;開(kāi)展物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目評(píng)價(jià),通過(guò)示范引領(lǐng)物業(yè)服務(wù)水平提升。

(六)強(qiáng)化輿論引導(dǎo),營(yíng)造良好氛圍。大力開(kāi)展物業(yè)管理輿論宣傳活動(dòng),發(fā)揮各級(jí)政府和有關(guān)部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位的宣傳主陣地作用,提高全社會(huì)對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí),引導(dǎo)業(yè)主合法與理性維權(quán),促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的合作。引導(dǎo)新聞媒體堅(jiān)持正確輿論導(dǎo)向,既曝光物業(yè)管理中的不良現(xiàn)象,也報(bào)道相關(guān)部門嚴(yán)格執(zhí)法、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)良性互動(dòng)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員感人事跡等正面情況,弘揚(yáng)社會(huì)正能量,充分調(diào)動(dòng)各方力量,共同打造良好的生活環(huán)境。

(七)健全統(tǒng)計(jì)制度,加強(qiáng)考核評(píng)價(jià)。研究制定物業(yè)服務(wù)業(yè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系,開(kāi)展物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)工作。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)業(yè)統(tǒng)計(jì)信息平臺(tái)建設(shè),完善統(tǒng)計(jì)報(bào)告制度和信息發(fā)布制度。加快建立物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析制度,完善物業(yè)服務(wù)業(yè)和重點(diǎn)聯(lián)系企業(yè)運(yùn)行監(jiān)測(cè)分析。建立物業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展考核評(píng)價(jià)制度,對(duì)規(guī)劃目標(biāo)任務(wù)進(jìn)行細(xì)化分解,強(qiáng)化績(jī)效考核導(dǎo)向,建立動(dòng)態(tài)規(guī)劃評(píng)估體系,健全督查督辦機(jī)制和獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制,確保規(guī)劃順利實(shí)施。


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